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2011年3月19日星期六

有磚頭在手較實在?

《明報》3月19日
中國人的文化,總覺得有層磚頭在手較實在,與其交租幫其他人供樓,不如自己買一層樓好了,買樓置業成為很多香港人的目標,但樓市天天創新高,多個屋苑的成交價超越九七水平,只擔心現在不買,將來更加買不起,女朋友更可能因沒有樓而不嫁。

置業文化不是中國獨有,美國人,甚至鬧革命的埃及人也有差不多的想法。要達成美國夢(American Dream),國民享受中產生活,社區鄰里關係和睦,擁有房子是必須的,正如美國前總統布殊 在2002年曾說:「若你擁有房子,你便實現了美國夢。」(If you own your own home, you're realizing the American Dream.)為了鼓勵國民置業,美國政府每年提供的稅務優惠是以千億計。

置業率高未必是好事

埃及人也普遍認為,買樓置業是結婚的條件,可惜首都開羅的中小型單位供應缺乏。埃及前兩年最受歡迎的電視遊戲節目則是al-Beit Beitak(英文翻譯是The House is Yours),每集都送出一個住宅單位,由埃及一名富商贊助,讓打算結婚的男女參加。

「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山」,是杜甫筆下的理想的社會。大家都想擁有房子,但置業率高對社會是否好事,是否代表經濟發展好?答案未必也。

英國華威大學(University of Warwick)的經濟學者Andrew J. Oswald於1999年發表一項研究,發現失業率較高的歐洲國家,並非那些薪俸稅率高、工會較活躍、失業保障特別優厚的地方,它們唯一的共同特徵是置業率偏高。例如失業率較高的西班牙和意大利,國民置業率分別是八成及接近七成,而歐洲最富裕國家之一的瑞士,國民的置業率約三成左右。

他又發現,OECD國家在上世紀50年代的平均失業率只是2%左右,但到90年代的平均失業率則升至一成,唯一較顯著的分別,是大部分國家的置業率大幅上升。

類似的情况在美國也出現,底特律及其他經濟較差的城市,置業率遠較經濟表現較好的紐約、洛杉磯及三藩市高。

擁有物業限制了遷徙

Oswald教授嘗試解釋這個奇怪的現象:因為擁有物業限制了工人的遷徙。假設你是業主,最近不幸失了業了,你最希望在家附近另找新的工作,可惜這裏的工作機會缺乏,但你不傾向到較遠的城市找尋更好的機會,因為賣房子搬家的成本太昂貴了。

結果,大家因房子限制了工作選擇,結果無法發揮最大的經濟效率。相反,一個置業率不高的國家,A城市沒有合適機會,沒有房屋包袱的你大可以到B城市另找更好的工作機會,若這個國家大多數人都發揮所長,自然可以創造更大的經濟效益。

筆者不是經濟學者,引述Oswald教授的研究是給讀者多點角度思考,但若果他的結論正確,香港置業文化的不良影響,是限制了香港人到中國其他城市、甚至世界其他國家尋找更好的工作機會。對買不起樓的年輕人,這肯定不是壞消息,因為你們有大一點的空間,到其他地方找尋發展機會。

Andrew Oswald教授的研究題為The Housing Market and Europe's Unemployment,全文見:http://www2.warwick.ac.uk

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